Comment faire quand un copropriétaire ne paie pas ses charges ?

Les copropriétés sont, sans aucun doute, de véritables collectivités ; les copropriétaires ont la charge d’assumer le coût de fonctionnement qui, souvent, est élevé. Divisées entre chacun d’eux selon leur quote-part respective, les charges prennent en compte les services collectifs et les équipements en commun tels que l’ascenseur, le nettoyage, les éclairages, les ordures ménagères, le gardiennage, etc.

Qu’elles soient courantes ou exceptionnelles, elles sont définies selon le budget prévisionnel voté par l’assemblée générale (AG) sous échéance pouvant être mensuelle, trimestrielle ou même annuelle.

Lorsque les copropriétaires doivent faire face à un retard ou à un défaut de paiement, ces derniers n’ont pas d’autres choix que de faire appel à un service juridique spécialisé dans l’immobilier de façon à obtenir un recouvrement des charges de copropriété impayées.

Faire appel à un service juridique compétent capable d’agir au plus vite !

Pour un recouvrement de charges non payées par la copropriété, nous vous encourageons vivement à faire appel à un service juridique compétent, capable d’agir au plus vite pour récupérer les sommes dues par les copropriétaires qui permettent de couvrir les dépenses communes liées à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ou de la résidence collective.

Chez Blindtrust, nous vous assurons une prise en charge complète de la procédure à l’amiable jusqu’au suivi du recouvrement forcé, en passant par l’inscription de l’hypothèque légale. Nos équipes sont réactives, disponibles pour intervenir dans les plus brefs délais afin de ne pas mettre les copropriétés en difficulté.

Remarque : en France, un compte débiteur de 2 000€ représente quasiment un mois de salaire de retard ce qui peut être compliqué à rattraper par la suite ; d’où l’importance d’agir au plus vite.

Procédure amiable

La procédure amiable est le premier stade dans le processus de recouvrement des charges de copropriété impayées. Elle implique généralement des tentatives de communication directe avec le copropriétaire défaillant afin de trouver une solution à l’amiable pour le règlement des charges en attente. Cela peut se faire par le biais de lettres de rappel, d’appels téléphoniques ou de réunions pour discuter des options de paiement.

L’objectif est de parvenir à un accord sans recourir à des mesures juridiques coercitives.

Prise du titre exécutoire

Si la procédure amiable échoue et que le copropriétaire persiste dans son refus de payer les charges dues, la copropriété peut alors entamer des procédures judiciaires pour obtenir un titre exécutoire. Il s’agit alors d’engager une action en justice devant un tribunal compétent qui statuera sur le montant des charges impayées et rendra sa décision de justice, condamnant le copropriétaire défaillant à payer les sommes dues.

Notre service juridique répond à toutes les demandes pour accompagner nos clients dans cette problématique spécifique à l’immobilier.

Mise en relation avec les avocats spécialisés, huissiers et commissaires de Justice

À ce stade, il est souvent nécessaire de mettre en relation nos clients avec des professionnels du droit spécialisés tels que des avocats spécialisés, des huissiers et des commissaires de Justice. Ces professionnels peuvent fournir des conseils juridiques, représenter la copropriété devant les tribunaux et prendre les mesures nécessaires pour garantir le recouvrement des charges de copropriété impayées.

Inscription d’hypothèque légale

L’inscription d’une hypothèque légale constitue une mesure puissante à disposition du syndicat des copropriétaires pour sécuriser le recouvrement des charges impayées. Conformément à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, cette hypothèque peut être mise en place après une mise en demeure restée infructueuse. Une fois inscrite, elle garantit les créances du syndicat, notamment les charges courantes, les travaux d’amélioration, les avances ou provisions, ainsi que toutes autres sommes exigibles. La mainlevée de l’hypothèque est effectuée par le notaire au moment de la vente du bien gagée si le montant de la dette est intégralement réglé. Une mainlevée partielle peut être possible sous réserve d’accord de l’assemblée des copropriétaires.

Garantir la créance par le biais d’une inscription d’hypothèque légale

Garantir une créance par le biais de l’inscription d’une hypothèque légale revêt une grande importance dans le contexte du recouvrement des charges de copropriété impayées. Plusieurs raisons permettent de l’affirmer :

La priorité de paiement : l’inscription d’une hypothèque légale confère à la créance impayée une priorité de paiement en cas de vente du bien immobilier. Cela signifie que si le copropriétaire défaillant vend son bien, les sommes dues au titre des charges de copropriété seront payées en priorité par rapport à d’autres créanciers qui n’ont pas d’hypothèque légale ;
La sécurisation de la créance : l’inscription d’une hypothèque légale sur le bien du débiteur sécurise la créance impayée en lui accordant un droit de préférence sur le bien immobilier. Ce processus assure des chances de recouvrement des sommes dues, car la créance est garantie par un actif tangible ;
La force exécutoire : lorsqu’une hypothèque légale est enregistrée, elle confère à la créance une certaine autorité, mais ce n’est pas la force exécutoire. Cette autorité signifie simplement que la créance est reconnue par les autorités compétentes. En revanche, la force exécutoire est attribuée aux décisions de justice, ce qui signifie qu’elles peuvent être appliquées de manière coercitive pour garantir le paiement des montants dus. Cela peut impliquer des mesures telles que des saisies ou des ventes forcées ;
La dissuasion des impayés : le simple fait d’avoir une hypothèque légale enregistrée peut dissuader les copropriétaires de retarder ou de ne pas payer leurs charges. Ils comprennent que ne pas respecter leurs obligations peut entraîner des conséquences juridiques graves, y compris la perte de leur bien immobilier.

Grâce à la présence de notre service juridique spécialisé dans le droit de l’immobilier, assurez à votre copropriété une garantie de paiement !

Délai de recouvrement des charges de copropriété impayées

Les charges impayées dans une copropriété peuvent être réclamées au copropriétaire concerné dans un délai maximal de 5 ans. Par ailleurs, un autre copropriétaire a le droit d’émettre une action en nullité d’un procès-verbal d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble lorsque la répartition des charges n’est pas conforme à la loi.

Remarque : une action en nullité devant un tribunal judiciaire est une procédure juridique qui a pour but de contester la validité d’un acte ou d’une décision prise par une autorité compétente, comme une assemblée générale de copropriétaires.

Si vous souhaitez vous lancer dans une procédure de recouvrement de charges de copropriété impayées, n’attendez plus et faites appel à notre service juridique en immobilier ! Chez BlindTrust, nous vous écoutons attentivement pour vous donner des conseils juridiques précis et adaptés à votre situation, et vous assurons une réactivité optimale et un suivi transparent de votre dossier.