Quelles sont les charges locatives récupérables et celles qui ne le sont pas ?
Propriétaires et locataires se posent souvent la même question : qui paie quoi au niveau des charges ? Cette répartition peut créer des tensions quand les règles ne sont pas claires.
Il existe deux catégories : les charges récupérables, que le propriétaire peut demander au locataire de rembourser, et les charges non récupérables, qui restent à sa charge. Mais la distinction n'est pas toujours évidente. Faisons le point avec des exemples pratiques.
Charges locatives : les charges récupérables et non récupérables
Voici une règle simple qui aide à y voir clair :
- Le locataire paie ce qu’il consomme ou utilise au quotidien.
- Le propriétaire assume ce qui touche à la pérennité du bâtiment.
Dit autrement : si la dépense profite directement au confort ou à l’usage courant du locataire, elle est récupérable. Si elle vise à entretenir, protéger ou améliorer l’immeuble, elle reste non récupérable.
Cette distinction évite bien des tensions au moment du décompte annuel.
Charges récupérables : les frais liés à l’usage courant du logement
Concrètement, le locataire doit prendre en charge tout ce qui correspond à son usage direct du logement ou des parties communes. Parmi les dépenses les plus fréquentes :
- Nettoyage et entretien des parties communes : escaliers, hall, poubelles, espaces verts.
- Consommations collectives : eau froide, eau chaude, chauffage.
- Entretien courant des équipements : ascenseur, interphone, VMC, antenne TV, etc.
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
En clair, ce sont des frais liés à la vie de tous les jours. Sans eux, l’immeuble se dégraderait vite et le confort du locataire en pâtirait directement. C’est donc logique qu’il les prenne en charge.
Guide des charges récupérables et non récupérables
Charges récupérables (à payer par le locataire)
- Entretien et nettoyage des parties communes
- Consommation d'eau froide/chaude, chauffage collectif
- Entretien courant des équipements collectifs
- Gros travaux (ravalement, remplacement chaudière…)
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
- Petites réparations liées à l'usage courant
Charges non récupérables (à la charge du propriétaire)
- Gros travaux (ravalement, remplacement chaudière…)
- Frais de gestion et honoraires de syndic
- Assurance de l'immeuble et frais administratifs
- Taxe foncière et autres impôts non liés à l'usage
- Travaux d'amélioration et mises aux normes
Comment se passent la répartition et la régularisation des charges ?
Pour une comptabilité locative claire, il est essentiel de maîtriser la répartition et la régularisation des charges.
1) Le système des provisions mensuelles
Dans la grande majorité des baux, le locataire verse chaque mois une petite somme en plus du loyer, ce qu'on appelle les provisions de charges.
2) La régularisation annuelle
Au moins une fois par an (et c'est obligatoire), le propriétaire ou le syndic doit faire les comptes et présenter un décompte détaillé comprenant :
- Le détail de ce qui a vraiment été dépensé ;
- Ce qu'on enlève des provisions déjà versées ;
- Ce qui reste à payer ou à rembourser au locataire.
Le locataire a ensuite six mois pour aller consulter toutes les factures si ça l'intéresse.
3) La période de révision des provisions
Il est judicieux de revoir les provisions chaque année au moment de faire les comptes, afin qu'elles collent mieux à la réalité. Parce que certaines charges, surtout l'énergie et l'eau, peuvent varier du simple au double d'une année sur l'autre !
Comment s'y retrouver facilement entre les charges locatives récupérables et non récupérables ?
Du côté locataire : garder un œil sur ses provisions et les comparer avec ce qui est réellement dépensé au moment de la régularisation.
Du côté propriétaire : tout garder, toutes les factures, et bien classer ce qui relève de l'usage quotidien et ce qui touche à la propriété du bien.
Pour les deux : privilégier la discussion avant que sujet ne s'envenime. Souvent, une explication claire suffit à désamorcer un malentendu.
Les points de vigilance pour éviter les litiges
- Surveiller les hausses : quand le prix du gaz ou de l'électricité flambe, cela se ressent directement sur les charges de chauffage collectif.
- Bien faire la différence entre entretien et gros travaux : changer une ampoule grillée, c'est récupérable ; refaire toute l'installation électrique de l'immeuble, ça ne l'est pas.
- Jouer carte sur table : plus on détaille les charges, moins il y a de place pour les malentendus et les disputes.
- Se référer au décret du 26 août 1987 : ce texte officiel liste précisément ce qui est récupérable ou pas en matière de logement.
Que faire en cas de litige sur les charges locatives ?
Même avec des règles claires, il arrive que l'on ne soit pas d'accord : provisions qui semblent trop élevées, justificatifs qui manquent à l'appel, travaux facturés au locataire alors qu'ils ne devraient pas...
La première chose à faire, c'est de discuter. Demander à voir les factures ou obtenir des explications, ça règle déjà bon nombre de situations.
Si ça ne suffit pas :
- La commission départementale de conciliation peut intervenir pour trouver une solution qui arrange tout le monde.
- En dernier recours, le juge des contentieux de la protection peut trancher, surtout quand il y a contestation sur une régularisation.
Pour éviter d'en arriver jusque-là, se faire épauler par un professionnel peut aider à vérifier que les charges sont bien conformes, et vous permettre de défendre vos droits.
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