Comment gérer les impayés dans une copropriété ?
Le guide pratique d’un comptable de copropriété
Les impayés de charges, c’est un peu le cauchemar des copropriétés. Ils mettent en danger la trésorerie, retardent les travaux et créent des tensions entre voisins. Pourtant, il existe un chemin balisé par la loi pour gérer ces situations, et surtout des solutions concrètes pour s’en sortir. Voyons ensemble comment agir efficacement en tant que syndic de copropriété dans cette situation.
Que faire quand un copropriétaire ne paie plus : ce que dit la loi
Chaque copropriétaire a l’obligation de payer ses charges. C’est inscrit dans la loi du 10 juillet 1965. Le syndic, lui, a la mission d’agir sans attendre, même sans l’accord de l’assemblée générale.
Attention : le délai de prescription est de 5 ans. Au-delà, la dette ne peut plus être réclamée au copropriétaire. Autrement dit, plus on réagit tôt, plus on sécurise les finances de l’immeuble.
Intervenir vite et bien en cas d’impayé
Un impayé, ça commence souvent par un simple oubli ou un contretemps. C’est pourquoi la première étape est toujours amiable : un rappel courtois, par courrier ou téléphone, suffit souvent.
Mais si rien ne bouge, le syndic doit envoyer une mise en demeure par recommandé. Le copropriétaire a alors 30 jours pour payer. Passé ce délai, des intérêts de retard s’appliquent automatiquement.
Notre conseil : ne laissez jamais la situation traîner. Plus un impayé s’installe, plus il devient compliqué à récupérer.
Et si le copropriétaire est de bonne foi ?
Un accident de la vie, une perte d’emploi… cela arrive. Dans ce cas, il vaut mieux trouver un terrain d’entente plutôt que de foncer au tribunal.
L’échelonnement des paiements est une solution simple, humaine et efficace. Même si la loi ne l’impose pas, c’est souvent la meilleure façon d’éviter un conflit qui coûte cher à tout le monde.
Quand il faut aller plus loin : les procédures judiciaires
Si le dialogue échoue, la copropriété a des armes solides :
- Injonction de payer devant le tribunal judiciaire.
- Saisie conservatoire des comptes bancaires ou des biens.
- Hypothèque légale spéciale sur le lot concerné, qui garantit le paiement en cas de vente.
Depuis 2024, la loi a renforcé les pouvoirs du syndic de copropriété. Il peut, sous certaines conditions, procéder directement à une saisie bancaire. C’est un outil dissuasif, mais parfois indispensable pour protéger la trésorerie commune.
Quand les impayés deviennent collectifs
Le problème devient sérieux quand plusieurs copropriétaires cessent de payer. À partir de 25 % d’impayés, un juge peut nommer un mandataire ad hoc chargé de trouver une issue.
En cas de crise sévère, un plan de sauvegarde peut être mis en place, et depuis 2024, un syndic d’intérêt collectif peut être nommé pour accompagner les copropriétés en grande difficulté.
Les réflexes à adopter pour préserver sa copropriété
- Réagir dès le premier retard, sans attendre.
- Tenir un suivi précis de chaque impayé.
- Proposer un échéancier écrit aux copropriétaires de bonne foi.
- Documenter chaque étape (relances, mises en demeure, échanges).
- Informer régulièrement le conseil syndical pour éviter les tensions.
Un impayé n’est pas une fatalité, mais il ne doit jamais être pris à la légère. La clé, c’est de mélanger fermeté et accompagnement. En tant que comptables, nous le voyons chaque jour : les copropriétés qui s’en sortent sont celles qui savent agir vite, documenter chaque étape et rester humaines dans la relation avec les copropriétaires en difficulté. Bien sûr, pour les cas où il est nécessaire d’aller plus loin dans le processus de récupération des impayés auprès des copropriétaires concernés, chez Blindtrust, nous mettons à disposition une assistance comptable juridique. Ce service est composé d’une juriste et d’avocats spécialisés qui vous accompagnent sur la mise en place d’une procédure conforme, et assurent bien entendu la représentation de votre syndic de copropriété.
